Kaufen oder Mieten?

Kauf- oder Mietrechner

Kaufen oder mieten? Kann ich mir ein Eigenheim überhaupt leisten? Lohnt sich der Schritt vom Mieter zum Immobilienbesitzer? Vor diesen Fragen stehen viele, die den Traum von den eigenen vier Wänden hegen. Knackpunkt sind meist die Finanzen. Ohne Zweifel: Es ist keine leichte Entscheidung, zumal viele Faktoren berücksichtigt werden müssen, von der bisherigen Miete über die Raten für den Baukredit bis hin zu den laufenden Kosten, die ein Haus oder eine Wohnung verursachen. Unser Vergleichsrechner liefert erste Fakten und erlaubt es, mit verschiedenen Werten zu kalkulieren. Neigt sich das Pendel anschließend Richtung Kauf, sollten die Zahlen noch einmal mit einem Spezialisten besprochen werden.

Für den Vergleich werden folgende Daten benötigt, die sich bei Bedarf jederzeit anpassen bzw. ändern lassen:

Mietobjekt

  • Jährliche Kaltmiete: In dieses Feld kommt die Netto- bzw. Kaltmiete pro Jahr, die aktuell gezahlt wird. Die Nebenkosten bleiben außen vor.
  • Mietsteigerung p.a.: Wie viel Prozent steigt die Miete jährlich? Um eine möglichst realistische Zahl eintragen zu können, sollten die Rechnungen der vergangenen Jahre herangezogen werden.

Kaufobjekt

  • Gesamtpreis der Immobilie: Was kostet die (Wunsch-)Immobilie bzw. wie viel Geld kann für die Immobilie maximal aufgebracht werden?
  • Kaufnebenkosten: Die Kaufnebenkosten umfassen unter anderem die Gebühren für den Notar und den Makler. Im Schnitt rechnet man mit etwa zehn Prozent, bezogen auf den Preis für die Immobilie. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro betragen die Kaufnebenkosten dementsprechend etwa 20.000 Euro.
  • Instandhaltungskosten p.a.: Dieser Wert kann nur geschätzt werden. Es geht um den Betrag, der pro Jahr zum Beispiel für Reparaturen aufgebracht werden muss bzw. auf die hohe Kante gelegt werden sollte. Empfohlen wird bei neuen Häusern ein Betrag von etwa einem Prozent des Kaufpreises. Bei 150.000 Euro liegen die Instandhaltungskosten also bei rund 1.500 Euro pro anno (p.a.).
  • Wertsteigerung p.a.: Um wie viel steigt der Wert der Immobilie jährlich? Dieser Punkt sollte eher vorsichtig kalkuliert werden, weil die Wertsteigerung auch von äußeren Einflüssen, etwa der Marktlage, beeinflusst wird.

Finanzierung

  • Eigenkapital: Hier geht es um den Betrag, der bereits gespart wurde bzw. vorhanden ist, ob nun als Tagesgeld, Festgeld oder mithilfe eines Bausparvertrages.
  • Sollzins: Um die Kreditrate und damit die monatliche Belastung berechnen zu können, wird de Sollzins für das Immobiliendarlehen benötigt.
  • Tilgungssatz: Angehende Hauskäufer können hier entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten entscheiden, wie hoch der anfängliche Tilgungssatz sein soll. An dieser Stelle ist es durchaus interessant, unterschiedliche Werte zu testen.

Berechnung einer Vergleichsanlage

  • Zinssatz: Für den Vergleich wird ermittelt, welcher Gewinn mit dem Eigenkapital erzielt werden kann, wenn es nicht in den Hauskauf, sondern in eine Geldanlage investiert wird. Der Zinssatz sollte sich am aktuellen Marktgeschehen orientieren – zum Beispiel beim Festgeld oder auch beim Tagesgeld.
  • Familienstand: Der Familienstand wird benötigt, damit der Sparerpauschbetrag – 801 Euro bei Singles / 1.602 Euro bei Paaren – berücksichtigt werden kann.

Kaufen oder mieten - Vergleichsrechner

Mietobjekt

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Kaufobjekt

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Finanzierung

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Berechnung einer Vergleichsanlage

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Die Ergebnisse

Der Rechner listet zunächst die Daten auf, die vorher eingegeben wurden. Hinzu kommen eine Übersicht der Berechnungsergebnisse und eine ausführliche Tabelle, die den Ablauf von 15 Jahren widerspiegelt.

Berechnungsergebnisse

  • Gesamtkosten: Zum Preis für die Immobilie kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten. In der Summe ergibt sich der Betrag, der insgesamt aufgebracht werden muss, um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen.
  • Gesparte Miete: Die Mietersparnis ergibt sich aus der Kaltmiete abzüglich der Kosten, die für die Instandhaltung der eigenen vier Wände anfallen.
  • Darlehen: Der Darlehensbetrag berechnet sich anhand der Gesamtkosten abzüglich des Eigenkapitals, das im Vorfeld gespart wurde.
  • Darlehensrate: Die Darlehensrate setzt sich aus der Tilgung und den Sollzinsen zusammen. Sie ist während der gesamten Zinsbindung gleich, wobei sich die Anteile für Zins und Tilgung nach und nach verschieben.
  • Vorteil nach 15/30/45/60 Jahren: Dieser Wert gibt an, um wie viel höher das Vermögen ist, wenn ein Haus gekauft wird, statt das Geld anzulegen. Maßgeblich hierfür sind der Kaufpreis und die voraussichtliche Wertsteigerung der Immobilie.

Ergänzend dazu informiert der Rechner, ab wann das Vermögen bei Kauf höher ist als das Vermögen bei Miete.

Die Tabelle

  • Jahr: Die Ergebnisse werden für insgesamt 15 Jahre aufgelistet.
  • Miete: Hier zeigen wir die Entwicklung der jährlichen Kaltmiete angesichts der jährlichen Mietsteigerung auf.
  • Kreditrate: Die Kreditrate gibt an, welcher Betrag pro Jahr für den Kredit aufgebracht werden muss.
  • Restschuld: Die Restschuld ergibt sich aus dem Darlehensbetrag minus der jährlichen Tilgung.
  • Instandhaltung: Dieser Wert nennt die Kosten pro Jahr, die für die Instandhaltung der eigenen Immobilie benötigt werden. Die Dynamisierung richtet sich nach der Wertsteigerung des Objekts.
  • Mehrbelastung: Sofern es sich um einen positiven Wert handelt, ist die Belastung bei Kauf (Kreditrate plus Instandhaltung) höher als die Miete. Steht ein Minuszeichen vor dem Wert, ist die Miete höher.
  • Vermögen bei Kauf: Die Grundlage bildet der Immobilienwert, von dem die noch ausstehende Restschuld abgezogen wird.
  • Vermögen bei Miete: Das Vermögen bei Miete basiert auf der Geldanlage und dem Guthabenzins – immer unter Berücksichtigung möglicher Abzüge durch die Abgeltungssteuer.
  • Vorteil: Hier finden Sie die Differenz von „Vermögen bei Kauf“ zum „Vermögen bei Miete“. Sobald dieser Wert positiv ist, rechnet sich der Kauf.

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